redevelopment

도시 재개발(urban-redevelopment)

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도시도 나이를 먹는다.
재개발이 필요한 이유다.

그러나 어떤 재개발은 도시를 성장시키고,
어떤 재개발은 갈등과 비용을 남긴다.
또한, 재개발은 단순한 건축 행위가 아니다.

재개발의 핵심은 도시의,

  • 공간 구조
  • 경제 구조
  • 인프라 구조
  • 권력 구조

를 동시에 재편하는 과정이라는 점이다.

도시는 시간이 지나면서,

  • 노후화
  • 기능 저하
  • 인프라 비효율
  • 산업 변화

를 겪게 된다. 도시가 나이를 먹으면서 자연스럽게 나타나는 과정이다.

이때 기존 구조를 유지할 것인지,
새로운 구조로 전환할 것인지의 선택이 발생한다.

→ 재개발은 건물을 바꾸는 것이 아니라 도시 시스템 자체를 다시 설계하는 과정이다.

1. 재개발은 왜 발생하는가

재개발의 경제적 출발점은 지대 격차(Rent Gap)에 있다.

미국의 도시지리학자 닐 스미스(Neil Smith)는
1979년 “Toward a Theory of Gentrification: A Back to the City Movement by Capital, Not People”에서
재개발과 젠트리피케이션의 핵심 원인을 현재 가치와 잠재 가치 사이의 차이로 설명했다.

이를 단순화하면 다음과 같이 표현할 수 있다.

[G = R_p – R_c]

  • G = 지대 격차(Rent Gap)
  • R_p = 재개발 이후 잠재 지대(Potential Ground Rent)
  • R_c = 현재 실제 지대(Capitalized Ground Rent)

→ 현재 가치보다 미래 잠재 가치가 클수록 자본은 해당 지역으로 유입된다.

핵심은 이것이다.

→ 재개발은 가장 낡은 곳이 아니라 가치 상승 가능성이 가장 큰 곳에서 먼저 발생한다.

그래서 실제 재개발은,

  • 역세권
  • 도심 인접지
  • 저층 노후지
  • 상업 잠재력이 높은 지역

에서 집중적으로 나타난다.

2. 재개발의 핵심은 용적률이다

재개발에서 가장 중요한 변수 가운데 하나는 용적률(Floor Area Ratio, FAR)이다.

용적률에서 ‘용적(容積)’은 한자로 얼굴 용(容)에 쌓을 적(積) 자를 쓴다. 즉, 땅 위에 ‘부피(입체감)’를 얼마나 쌓아 올릴 수 있는지를 뜻한다.

용적률은 단순한 건축 규제가 아니다.

핵심은,

→ 공간을 얼마나 수직적으로 확장할 수 있는가를 결정하는 권리라는 점이다.

용적률은 건물의 총 연면적을 대지 면적으로 나눈 비율이다. 이를 수식화 하면,

용적률(\%) = \frac{연면적}{대지면적} \times 100이다.

예를 들어,

  • 대지 면적이 1,000㎡이고
  • 용적률이 200%라면
  • 총 2,000㎡의 건물을 지을 수 있다.

저층 건물이,

  • 고층 주거
  • 복합 개발
  • 업무시설
  • 상업시설

로 전환되는 순간 동일한 토지 위에서 생산할 수 있는 수익 규모가 크게 증가한다.

→ 재개발은 밀도 권한을 통해 공간 가치를 재생산하는 과정이다.

이 과정에서,

  • 용적률 상향
  • 용도지역 변경
  • 특별계획구역
  • 공공기여 특례

같은 제도적 권한이 작동한다.

프랑스의 철학자 앙리 르페브르(Henri Lefebvre)는 대표 저서 The Production of Space (1974, 영문판 1991)에서 공간은 자연적으로 존재하는 것이 아니라 권력과 자본, 제도가 결합해 사회적으로 생산된다고 설명했다.

→ 재개발은 공간의 재생산 과정이다.

3. 재개발은 정치경제 구조다

재개발은 시장만으로 이루어지지 않는다.

그 안에는 여러 이해관계자가 존재한다.

대표적으로,

  • 토지 소유자
  • 조합
  • 건설사
  • 금융기관
  • 지자체와 정부

등이 동시에 개입한다.

미국의 도시사회학자 하비 몰로치(Harvey Molotch)는 1976년 논문 “The City as a Growth Machine: Toward a Political Economy of Place”에서 도시는 토지 가치 상승을 원하는 성장 연합(growth machine)에 의해 움직인다고 설명했다.

→ 재개발은 경제 논리만이 아니라 정치경제적 협상 구조 속에서 진행된다.

대표적으로,

  • 용적률 상향 여부
  • 공공기여 규모
  • 인허가 속도
  • 기반시설 부담

등은 모두 정치적 결정의 결과다.

4. 재개발은 도시의 밀도를 바꾼다

재개발은 단순한 건물 교체가 아니다.

핵심은 도시 밀도의 재편이다.

낮은 밀도의 노후 지역이,

  • 초고층 주거
  • 복합 상업시설
  • 업무지구

로 바뀌면서
같은 토지 위에 훨씬 더 많은 경제 활동이 집적된다.

→ 재개발은 도시를 수평이 아니라 수직으로 확장시키는 과정이다.

이 과정은,

  • 교통망
  • 상권
  • 인구 구조
  • 부동산 가격

까지 동시에 변화시킨다.

결국 재개발은 도시 전체의 가치 구조를 다시 쓰는 작업에 가깝다.

5. 최근 재개발은 어떻게 변화하고 있는가

최근 재개발은 과거와 다른 방향으로 변화하고 있다.

과거 방식은,

  • 전면 철거
  • 대규모 아파트 단지
  • 일괄 재건축

중심이었다면,

최근에는,

  • 도시재생
  • 복합 용도 개발
  • 역사 보존
  • 적응적 재사용(Adaptive Reuse)

이 강조되고 있다.

대표 사례,

  • 성수동 공장 리모델링
  • 런던 창고 재생
  • 뉴욕 하이라인 개발

등이다.

→ 최근 재개발은 철거보다 재조합과 재사용 중심으로 이동하고 있다.

호주의 연구자 피터 불렌(Peter A. Bullen)과
피터 러브(Peter E. D. Love)는 2011년 그들의 연구 “Adaptive Reuse of Heritage Buildings”에서 적응적 재사용이 경제적, 문화적, 사회적 편익을 제공하며 도시 지속가능성을 높일 수 있다고 설명했다.

특히 최근 도시 정책에서는,

  • 탄소중립
  • ESG 개발
  • 역사 보존
  • 지역 정체성 유지

가 중요한 요소로 등장하고 있다.

6. 재개발은 성장과 비용을 동시에 만든다

재개발은 양면성을 가진다.

한편으로는,

  • 노후 주거 개선
  • 인프라 개선
  • 세수 증가
  • 도시 경쟁력 강화

를 만든다.

하지만 동시에,

  • 사업 비용 증가
  • 금융 리스크 확대
  • 기존 상권 붕괴
  • 공공 갈등

같은 문제도 발생한다.

특히 대규모 재개발은,

  • 금융 자본
  • 금리
  • 분양 시장
  • 정책 규제

와 강하게 연결되어 있다.

→ 재개발은 도시 성장의 엔진인 동시에 도시 리스크를 확대할 수도 있는 구조다.

7. 최근 재개발 시장의 변화

최근 글로벌 도시들은,

  • 초고밀 복합 개발
  • 역세권 재개발
  • ESG 개발
  • 데이터 기반 도시재생
  • 스마트 인프라 결합

방향으로 이동하고 있다.

McKinsey와 OECD는 최근 보고서에서,

  • 기존 도시의 재활용
  • 저탄소 도시 재생
  • 복합 기능 중심 개발
  • 대중교통 연계 재개발

을 강조한다.

특히 최근에는,

  • AI 기반 도시 분석
  • 스마트빌딩
  • 데이터 기반 수요 예측
  • 디지털 인프라 결합

까지 재개발 핵심 변수로 편입되고 있다.

→ 현대 재개발은 단순한 건물 교체가 아니라 도시 시스템 전체의 재설계로 변화하고 있다.

재개발은 도시 가치 구조 자체를 재설계 하는 과정

→ 재개발은 현재 가치와 잠재 가치 사이의 지대 격차에서 발생한다.
→ 재개발의 핵심은 용적률과 밀도 권한을 통한 가치 재생산이다.
→ 재개발은 정치경제 구조 속에서 결정된다.
→ 재개발은 도시의 밀도와 가치 구조를 동시에 바꾼다.
→ 최근 재개발은 철거 중심에서 재사용, 도시재생 중심으로 이동하고 있다.

→ 재개발은 건물을 새로 짓는 것이 아니라 도시의 가치 구조 자체를 다시 설계하는 과정이다.

– Dr. City

Reference

  • Bullen, P. A., & Love, P. E. D. (2011). Adaptive reuse of heritage buildings. Structural Survey, 29(5), 411-421.
  • Harvey, D. (1985). The urbanization of capital. Johns Hopkins University Press.
  • Lefebvre, H. (1991). The production of space (D. Nicholson-Smith, Trans.). Blackwell. (Original work published 1974)
  • McKinsey Global Institute. (2023). The future of cities. McKinsey & Company.
  • Molotch, H. (1976). The city as a growth machine: Toward a political economy of place. American Journal of Sociology, 82(2), 309-332.
  • OECD. (2023). OECD urban development outlook. OECD Publishing.
  • Smith, N. (1979). Toward a theory of gentrification: A back to the city movement by capital, not people. Journal of the American Planning Association, 45(4), 538-548.
  • Smith, N. (1996). The new urban frontier: Gentrification and the revanchist city. Routledge.